1. Dự án bất động sản được hiểu như thế nào theo Luật mới
Dự án bất động sản là một khái niệm phức tạp và đa chiều, mà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, được áp dụng từ ngày 01/01/2025, định nghĩa một cách cụ thể và rõ ràng hơn. Dự án bất động sản không chỉ đơn thuần là việc xây dựng một công trình nhà ở hay một khu đô thị, mà còn bao gồm nhiều loại hình khác nhau, phản ánh sự đa dạng và phong phú trong lĩnh vực này. Theo quy định của luật, dự án bất động sản là một dự án đầu tư có mục đích xây dựng các công trình để phục vụ nhu cầu kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, dự án này có thể bao gồm nhiều loại hình khác nhau như sau:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Đây là loại dự án tập trung vào việc xây dựng các công trình nhà ở, từ nhà ở cá nhân đến các dự án chung cư, biệt thự, liền kề và các loại hình nhà ở khác.
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: Đây là các dự án tập trung vào việc phát triển các khu đô thị mới, bao gồm cả các tiện ích công cộng và các hạ tầng kỹ thuật khác như đường giao thông, điện, nước và các dịch vụ cơ bản.
- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn: Đây là loại dự án nhằm mục đích cải thiện và phát triển hạ tầng cơ sở cho các khu vực dân cư nông thôn, bao gồm cả việc xây dựng nhà ở và các tiện ích cần thiết khác.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình có các mục đích đa dạng: Bao gồm các công trình phục vụ cho giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các công trình hỗn hợp khác, nhằm phục vụ cho nhu cầu đa dạng của cộng đồng.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm các dự án tập trung vào việc xây dựng hạ tầng cơ bản như đường giao thông, cấp nước, cấp điện, hệ thống thoát nước, và các công trình hạ tầng khác nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản khác.
- Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao: Đây là loại dự án tập trung vào việc phát triển hạ tầng kỹ thuật cho các khu vực sản xuất, công nghiệp và công nghệ, nhằm thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.
Theo đó dự án bất động sản không chỉ là việc xây dựng các công trình mới mà còn là quá trình phát triển toàn diện, đa chiều và có ảnh hưởng sâu rộng đến xã hội và kinh tế.
2. Quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01 tháng 01 năm 2025
Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025, theo quy định của Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đòi hỏi sự tuân thủ và thực hiện nhiều bước phức tạp để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn cho các bên liên quan. Dưới đây là một phân tích chi tiết về các quy trình và quy định được nêu trong Luật:
- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ:
+ Gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng: Chủ đầu tư dự án cần gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thời hạn: Trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Thẩm định và quyết định của Thủ tướng Chính phủ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan. Thủ tướng Chính phủ sẽ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo lý do rõ ràng cho chủ đầu tư dự án.
+ Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án: Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành bàn giao dự án.
- Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quyền quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:+ Gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Thời hạn: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Thẩm định và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan và tổ chức thẩm định. Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo lý do rõ ràng cho chủ đầu tư dự án.
+ Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành bàn giao dự án.
+ Xử lý đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cần tuân thủ quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, việc thực hiện thủ tục về đất đai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quy trình này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và công bằng mà còn nhấn mạnh vào việc đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên liên quan, từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư và cả cộng đồng. Đồng thời, việc thực hiện đúng quy trình cũng giúp tăng tính dự đoán và ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Dự án bất động sản chuyển nhượng cần đáp ứng được những điều kiện nào?
Để được phép chuyển nhượng dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025, theo quy định của Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các dự án cần phải đáp ứng một loạt điều kiện cụ thể để đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan. Dưới đây là phân tích chi tiết về các điều kiện mà một dự án bất động sản cần phải đáp ứng để được chuyển nhượng:
- Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư: Dự án cần đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, hoặc đã được chấp thuận đầu tư. Điều này đảm bảo rằng dự án đã được xem xét và phê duyệt từ phía nhà nước trước khi chuyển nhượng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính dự đoán cho các bên tham gia.
- Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt: Dự án cần phải có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị. Điều này đảm bảo rằng dự án được thiết kế và triển khai một cách hợp pháp và hài hòa với quy hoạch phát triển của khu vực.
- Hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Dự án hoặc phần dự án cần phải đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Điều này đảm bảo rằng không có tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất của dự án, giữ cho quá trình chuyển nhượng diễn ra một cách trơn tru và không gặp phải vấn đề pháp lý không mong muốn.
- Không bị các hạn chế hoặc xử phạt pháp lý: Dự án không được đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có vi phạm hành chính, chủ đầu tư cần phải chấp hành và hoàn thiện việc xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất của dự án không được trong tình trạng tranh chấp hoặc kê biên để bảo đảm thi hành án. Điều này đảm bảo tính minh bạch và ổn định của dự án sau khi chuyển nhượng, tránh khỏi những tranh cãi pháp lý không mong muốn.
- Thời hạn thực hiện và khả năng độc lập: Dự án cần phải còn trong thời hạn thực hiện. Đối với dự án chuyển nhượng một phần, các hạng mục công trình hoặc mục đích sử dụng của phần dự án cần có thể độc lập được với các phần khác trong dự án.
Những điều kiện này cần phải được chắc chắn và đáp ứng đầy đủ trước khi dự án bất động sản có thể được chuyển nhượng. Điều này đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng diễn ra một cách trơn tru, hợp pháp và bảo vệ lợi ích của tất cả các bên liên quan.
Nếu như các bạn còn có những vướng mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại của tổng đài 1900.868644 hoặc [email protected] để được hỗ trợ chi tiết nhất
