1. Trường hợp nào cho phép một mảnh đất có nhiều sổ đỏ?
Việc chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của Nhà nước thông qua quy định của pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.
Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý của người sử dụng đất, nhà nước đã ban hành các quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.
Cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo từng thửa đất. Đây là quy định cần thiết bởi trên thực tế, trước đây việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi hộ gia đình, cá nhân cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất. Điều này sẽ giúp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng tài chính của mình.
Theo đó, về nguyên tắc, mỗi thửa đất chỉ được cấp một Sổ đỏ. Thế nhưng khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng quy định ngoại lệ:
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Đây là một quy định cần thiết và hợp lý nhằm hướng tới quyền bình đẳng và công bằng cho các chủ thể có cùng quyền sử dụng thửa đất ở như nhau thì phải được bảo đảm quyền lợi như nhau và cấp giấy chứng nhận riêng cho mỗi người. Nhà làm luật cũng rất linh hoạt trong việc bổ sung thêm quy định nếu các chủ sở hữu chung tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một sổ đỏ duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều sổ đã làm giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản nếu những người có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu.
Như vậy, từ các quy định nêu trên, trường hợp một mảnh đất có nhiều Sổ đỏ là trường hợp mảnh đất đó có nhiều người chung quyền sử dụng. Trường hợp này Sổ đỏ sẽ ghi tên đầy đủ từng người và mỗi người được cấp một Sổ. Tuy nhiên, nếu như những người này có yêu cầu thì chỉ cấp duy nhất một Sổ và người đại diện cầm Sổ.
2. Nên mua nhà có sổ đỏ hay sổ hồng?
Sổ đỏ, Sổ hồng chỉ là cách gọi của người dân dựa theo màu sắc của bìa sổ. Tên gọi pháp lý của Sổ đỏ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, tên gọi pháp lý của Sổ hồng là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (Sổ hồng cũ), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (mẫu Sổ hồng mới, áp dụng từ ngày 10/12/2009 đến nay).
So sánh giá trị Sổ đỏ, Sổ hồng:
- Giá trị pháp lý
Sổ đỏ, Sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Dù sổ có bìa màu đỏ, màu hồng nhưng đều có giá trị pháp lý, không phân biệt giữa các loại sổ. Nói cách khác, không phải Sổ đỏ có giá trị pháp lý cao hơn Sổ hồng và ngược lại.
- Giá trị thực tế
Giá trị thực tế của Sổ đỏ và Sổ hồng phụ thuộc vào giá trị của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Vị trí thửa đất (mặt tiền hay trong ngõ, ngách,…), diện tích nhỏ hay rộng, nhà mới hay cũ và số lượng tài sản khác gắn liền với đất.
Từ những phân tích trên, có thể thấy việc mua nhà có Sổ đỏ hay Sổ hồng không quan trọng, cốt lõi là những loại sổ này phải là sổ thật, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật.
3. Có nên mua đất có nhiều sổ hồng hay không?
Tỉnh huống pháp lý: Chị A có mua của ông B một mảnh đất 250m2 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ chồng của ông B. Nhưng sau khi tìm hiểu tôi được biết rằng mảnh đất này có 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị A đã đặt tiền cọc 30% giá trị thửa đất liệu chị A có nên thanh toán luôn phần còn lại và tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Trong trường hợp này, chúng ta cần phải đặt ra 2 trường hợp sau:
Trường hợp một mảnh đất nhiều sổ đỏ là hợp pháp:
Nếu thửa đất này có chung nhiều đồng sở hữu thì mảnh đất này có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng theo quy định của nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 98 luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, chị A không cần phải lo lắng về vấn đề này mà có thể tiến hành việc thanh toán 70% còn lại của giá trị thửa đất để tiến hành đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp một mảnh đất nhiều sổ đỏ là bất hợp pháp:
Tuy nhiên nếu mảnh đất này chỉ có duy nhất hai vợ chồng ông B là sở hữu nhưng lại có nhiều sổ đỏ thì rõ ràng đây là điều bất hợp lý và cần phải xem xét, cân nhắc kỹ lượng trước khi tiến hành giao dịch. Bởi trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp người bán đất cho bạn đã chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác tiếp tục đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chính mảnh đất đó để bán tiếp lại cho người tiếp theo.
Cách giải quyết trong trường hợp mua một mảnh đất nhiều sổ đỏ là bất hợp pháp:
Để giải quyết trường hợp này cần làm đơn khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Căn cứ theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị nhà nước tiến hành thu hồi khi cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.
Nếu như sau khi đã tiến hành việc khiếu nại nhưng vẫn không được giải quyết hoặc được giải quyết nhưng không thỏa đáng có thể tiếp tục tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy Quyết định hành chính tới tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.
Như vậy, để phòng ngừa những trường hợp mua bán đất có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rơi vào trường hợp 2 nêu trên. Trước khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta cần tiến hành kiểm tra nguồn gốc thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi thửa đất để đảm bảo tính pháp lý của thửa đất.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Trường hợp nào cho phép một mảnh đất có nhiều sổ đỏ? mà Công ty Luật Hòa Nhựt muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.868644 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: [email protected]để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Hòa Nhựt xin trân trọng cảm ơn!
