1. Khái quát chung về nhà chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư
Nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở 2014, là nhà có 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Phần sở hữu riêng trong một tòa nhà chung cư được xác định như sau:
- Phần diện tích bên trong căn hộ: Bao gồm cả diện tích ban công và lô gia liên kết trực tiếp với căn hộ.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư: Được công nhận là tài sản riêng của chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng: Bao gồm các thiết bị kỹ thuật và hệ thống liên quan được gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích riêng của căn hộ.
Phần sở hữu chung của chung cư bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của tòa nhà chung cư: Trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ, bao gồm các khu vực như hành lang, thang máy, sân thượng, đường thoát hiểm, và các khu vực công cộng khác như phòng sinh hoạt cộng đồng.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực: Bao gồm các yếu tố cấu trúc chịu lực trong tòa nhà như khung, cột, tường bao ngoài, sàn, mái, cầu thang, hệ thống điện, nước, ga, thông tin liên lạc, và hệ thống an ninh.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài tòa nhà: Được kết nối với tòa nhà chung cư, nhưng không thuộc phần sở hữu riêng của từng căn hộ, trừ khi được sử dụng cho mục đích công cộng hoặc bàn giao cho Nhà nước hoặc quản lý bởi chủ đầu tư theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực chung cư: Bao gồm các khu vực chung như sân, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt, trừ khi chúng được sử dụng để kinh doanh hoặc bàn giao cho Nhà nước theo quy định.
2. Chỉnh lý quy định về niên hạn sử dụng chung cư tại Luật Thủ đô
Theo Nghị quyết 135/NĐ-CP ngày 30/8/2023 của Chính phủ về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 8 năm 2023. Về một số nội dung cụ thể:
- Áp dụng pháp luật: Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật được ban hành sau ngày có hiệu lực của Luật Thủ đô (sửa đổi) mà quy định về cơ chế và chính sách có lợi hơn so với quy định của Luật này, Hà Nội sẽ có quyền lựa chọn áp dụng văn bản quy phạm pháp luật đó.
- Nghiên cứu cơ chế giao quyền chủ động cho Hà Nội: Để quyết định biên chế cán bộ, công chức, và viên chức một cách phù hợp với nhu cầu phát triển của Thủ đô, cơ quan quản lý cần nghiên cứu cơ chế giao quyền quản lý nhân sự cho Hà Nội.
- Xây dựng các công trình phục vụ nông nghiệp: Quy định về xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quyền hạn của Chính phủ, bao gồm cơ chế cụ thể.
- Quy định biện pháp ngăn chặn và bảo đảm xử lý vi phạm hành chính.
- Huy động nguồn lực từ thuế sử dụng đất và tiền thuê đất: Dự thảo Luật về việc sử dụng nguồn thu từ đất, được quyết định bởi Thủ tướng Chính phủ dựa trên báo cáo thu hàng năm của Hà Nội.
- Quy định hình thức thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT): Bao gồm cả việc thanh toán bằng tiền và bằng đất.
- Thống nhất việc quy định về mô hình thử nghiệm có kiểm soát và nhượng quyền kinh doanh, quản lý (O&M) như tại dự thảo Luật.
- Quy định niên hạn sử dụng chung cư (có thời hạn) gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị và chính sách nhà ở, mua, thuê, thuê mua: Điều này sẽ được điều chỉnh khi sửa đổi Luật Thủ đô.
- Chính phủ phát hành trái phiếu cho Hà Nội để huy động nguồn lực thực hiện các dự án, công trình trọng điểm của Thủ đô: Đồng thời, Hà Nội sẽ có trách nhiệm trả lãi và nợ gốc.
- Quy định nguyên tắc, cách thức quản lý, trình tự lập dự án sử dụng nguồn kinh phí chi thường xuyên thực hiện các dự án để cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới trong các cơ sở, công trình tài sản công đã có, không giới hạn tổng giá trị tiền, phân cấp cho Hà Nội xem xét, quyết định.
- Cơ chế pháp lý để thực hiện việc di dời các công trình, trường học, trụ sở cơ quan; xây dựng, quản lý khu công nghệ cao, làng văn hóa …
Theo nội dung trên, sẽ chỉnh lý quy định niên hạn sử dụng chung cư (có thời hạn) gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị và chính sách nhà ở, mua, thuê, thuê mua khi sửa Luật Thủ đô.
3. Quy định về thời hạn sử dụng chung cư hiện nay
Căn cứ theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được quy định như sau:
- Đầu tiên, về thời hạn sử dụng nhà chung cư: Thời hạn sử dụng của một căn nhà chung cư được xác định dựa trên việc cấp phép xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện. Để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở, UBND cấp tỉnh phải cấp kinh phí cho việc này.
- Thứ hai, về xử lý khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng: Khi một căn nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc đang bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tiến hành kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý theo quy định sau đây:
+ Nếu căn nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được phép tiếp tục sử dụng căn nhà này theo thời hạn đã ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 110 trong Luật Nhà ở năm 2014.
+ Nếu căn nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo cho UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu của nhà ở.
+ Nội dung thông báo này phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cũng như trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
+ Chủ sở hữu của căn nhà chung cư phải đảm nhận trách nhiệm phá dỡ để tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
+ Xử lý khi nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư bị hư hỏng nặng hoặc không đảm bảo an toàn: Các biện pháp xử lý cho trường hợp này được quy định như sau: Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu có quyền tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định; Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu của nhà chung cư phải giao lại căn nhà này cho cơ quan có thẩm quyền để tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt; Nếu chủ sở hữu của căn nhà chung cư không tuân theo việc phá dỡ hoặc không giao lại căn nhà ở, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao căn nhà ở; Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu của căn nhà chung cư bị phá dỡ sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014 về việc bố trí nhà ở tái định cư.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với công ty Luật Hòa Nhựt thông qua hotline số: 1900.868644 hoặc email: [email protected]. Trân trọng!
