Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất năm 2024

1. Mẫu hợp đồng mua bán nhà mới nhất

Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản rất quan trọng – vì nhà cửa luôn là tài sản lớn của cả một đời người. Ngoài việc phải tuân thủ các qui định mang tính bắt buộc như : phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên … tất cả mọi chi tiết khác có liên quan đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.

Dưới đây là một mẫu Hợp đồng mua bán nhà mà Chúng tôi giới thiệu để Quí vị tham khảo, mọi vướng mắc vụ lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.868644

Quý khách hàng có thể tải mẫu hợp đồng mua bán nhà dưới đây hoặc bổ sung thông tin, soạn thảo trực tuyến, in ra để sử dụng trong từng trường hợp cụ thể:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

- Căn cứ qui định tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên.

Hôm nay, ngày ..... tháng ...... năm 20... Tại Văn phòng công chứng … Chúng tôi gồm:
 

Bên bán nhà:

Ông ...........................................................

Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày.... tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà ...........................................................

Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.

Ngụ tại : .................................................

Điện thoại: ............... - Email: ..............

Là đồng chủ sở hữu căn nhà số ................. Trần Hưng Đạo, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM thể hiện tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số ............./20.............. do UBND Quận ......... cấp ngày .........../........./20.......
Sau đây gọi là Bên A.

Bên mua nhà:

Ông ................................................

Số CMND/hộ chiếu: ........ cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.

Bà ..................................................

Số CMND/hộ chiếu: .......... cấp ngày ........ ại TP. Hồ Chí Minh.

Ngụ tại : ..........................................

Điện thoại: ........ - Email: .................

Sau đây gọi là Bên B.

Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà này với nội dung như sau:

Điều 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG ( ĐỐI TƯỢNG MUA BÁN)

1.1. Bên A đồng ý bán cho bên B căn nhà số XXX Trần Hưng Đạo, P. Bến Thành, Q. 1, TP. Hồ Chí Minh.

1.2. Đặc điểm căn nhà mua bán :

- Cấp nhà ở: nhà cấp 3.

- Tổng diện tích sàn nhà ở.........m2, . diện tích phụ là: ...................m2.

- Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở ( theo Phụ lục đính kèm).

- Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm:

* Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số AAA/2006 do UBND Quận 1 cấp ngày 01/02/2006.

* Tờ khai lệ phí trước bạ ngày ...

* Bản vẽ ...

1.3. Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà : ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà đợt 1.

1.4. Thời điểm giao nhà : ngày 30-06-2010. Khi giao nhà, hai bên sẽ lập “Biên bản bàn giao nhà“.

1.5. Trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng này, hai bên sẽ ra Phòng công chứng để công chứng hợp đồng theo thủ tục do pháp luật qui định. Mọi nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng này sẽ giữ nguyên như trong hợp đồng có công chứng. Bản hợp đồng có công chứng sẽ được xem là bản chính thức và thay thế hợp đồng này.

Điều 2 : TIỀN ĐẶT CỌC

2.1. Để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, bên B đặt cọc cho A một khoản tiền trị giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Số tiền cọc này bên B đã giao đủ cho bên A – thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15-6-2010 giữa hai bên.

2.2. Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua bán nhà và cấn trừ vào đợt thanh đầu tiên (đợt 1) trong số tiền mua nhà mà bên B có nghĩa vụ thanh toán cho bên A.

2.3. Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên A thay đổi ý kiến, không bán cho bên B nữa thì phải hoàn trả cho bên B số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên B thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Điều 3: GIÁ BÁN NHÀ & THUẾ

3.1. Giá bán nhà: 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng), đã bao gồm các loại thuế, lệ phí.

3.2. Thuế : Bên A có nghĩa vụ đóng các khoản thuế liên quan đến việc mua bán nhà theo qui định của pháp luật.

Điều 4: THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

4.1. Thời gian thanh toán :

Tiền bán nhà sẽ được bên B thanh toán cho bên A theo 3 đợt như sau (không tính đợt đóng tiền cọc):

Đợt 1 : 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng), ngay sau khi ký hợp đồng này tại Phòng công chứng. Bên B chỉ phải đóng 1.900.000.000 đồng ( một tỷ chín trăm triệu đồng), 100 triệu còn lại được cấn trừ vào tiền đặt cọc đã đóng cho bên A.

Đợt 2 : 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng) trong vòng 10 ngày sau khi thanh toán xong đợt 1.

Đợt 3 : 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), trong vòng 2 ngày sau khi bên B hoàn tất việc đóng thuê trước bạ (sang tên) tại cơ quan thuế.

4.2. Hình thức thanh toán : chuyển khoản.

Tất cả những khoản thanh toán sẽ được bên B chuyển vào tài khoản của bên A theo chi tiết dưới đây:

- Tên tài khoản: .................................................................

- Tên ngân hàng: EXIM Bank – Sở giao dịch 1.

- Địa chỉ: 7 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

- Số tài khoản (đồng VN): 200014849XXX

- Người thụ hưởng: ..........................................................

4.3. Lãi do thanh toán chậm: Nếu bên B không thanh toán đúng hạn thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do EXIM Bank công bố tại thời điểm thanh toán.

Điều 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

5.1. Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

5.2. Bàn giao nhà và các tiện ích khác (thiết bị) cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)

5.3. Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.

5.4. Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thư ba nào khác tại thời điểm mua bán.

5.5. Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.

5.6. Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.

5.7. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.

Điều 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

6.1. Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.

6.2. Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

6.3. Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.

6.4. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở.

Điều 7 : CÁC THỎA THUẬN KHÁC

Hai bên cùng cam kết :

- Đã kê khai đúng sự thật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin đã ghi trong hợp đồng này.

- Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính giấy tờ nhà để thực hiện việc thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác dưới bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu.

- Nếu bên A bàn giao nhà chậm thì phải chịu phạt : 1 triệu đồng/ngày – cho mỗi ngày chậm giao.

- Hai bên thống nhất mọi sự liên lạc liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng này đều được thực hiện qua email hoặc bằng văn bản có chữ ký của người đại diện của hai bên. Mọi hình thức thông tin liên lạc khác đều không có giá trị - trong trường hợp có tranh chấp.

Điều 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi.

Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện.

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.

Chứng nhận của công chứng

Phân tích pháp lý về hợp đồng mua bán nhà đất:

1. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Điều này có nghĩa là khi mua bán nhà nhất thiết phải tới Phòng công chứng, không thể mua bán theo kiểu “giấy tay”. Tuy nhiên, trên thực tế hai bên có thể “ký tay” trước, sau đó ra Phòng công chứng ký lại.

2. Qui định về hợp đồng mua bán nhà có tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.

3. Giá mua bán nhà do các bên thoả thuận. Tuy nhiên, khi tính phí, thuế ... cơ quan Nhà nước sẽ tính theo bảng giá nhà đất tại địa phương – nếu các bên thỏa thuận hay ghi trong hợp đồng giá bán thấp hơn bảng giá của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu không có lý do thực sự đặc biệt, tốt nhất là nên ghi đúng giá mua bán trong hợp đồng, để ngừa những tranh cãi không đáng có về sau.

4. Trước khi mua bán nhà, việc kiểm tra, thẩm định giấy tờ nhà (xem có đầy đủ và hợp pháp không ? có bị giải tỏa, vướng qui hoạch ? ...) là những điều tối quan trọng. Tốt nhất là nên nhà người có kinh nghiệm và kiến thức về việc này (như luật sư) giúp đỡ.

5. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.

6. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

7. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

8. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng. 

2. Tư vấn hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản ?

Chào Luật sư, vui lòng tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Chủ hợp tác đầu tư (sàn giao dịch bấ động sản) đã bán đất và sang tên cho người mua đất thứ nhất, sau đó người mua đất thứ nhất gửi thửa đất đó cho chủ hợp tác đầu tư bán lại.

Tôi muốn biết, khi tôi mua lại thửa đất trên thì:

1. Nếu bên Chủ hợp tác đầu tư có giấy ủy quyền của người mua đất thứ 1 thì có đủ cơ sở pháp lý để ký kết các thủ tục chuyển nhượng cho tôi hay không? Giấy ủy quyền đó có hợp pháp để giao dịch không? Giấy ủy quyền đó phải được chứng thực của cơ quan nào?

2. Người đứng ra ký giấy nhận cọc và ký hợp đồng công chứng với tôi là người đứng tên trong GCN QSDĐ hay bên chủ hợp tác đầu tư?

3. Khi giao tiền mua đất thì tôi phải giao cho bên nào là hợp pháp? Mong sớm nhận được sự tư vấn của Luật sư để tôi không vướng phải tranh chấp về sau.

Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.868644

Trả lời:

Trước hết, bạn cần lưu ý đến một số vấn đề pháp luật quy định về hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền.

- Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền (Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong những trường hợp sau:

+ Theo thỏa thuận; (điểm akhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Hợp đồng uỷ quyền hết hạn. (điểm bkhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành. (điểm ckhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; (điểm dkhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Theo điểmđkhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015).

+ Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này; (điểm ekhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

+ Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được. (điểm gkhoản 3 điều 140 Bộ Luật Dân sự 2015)

- Việc uỷ quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được uỷ quyền hoặc để chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng. (khoản 1 điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015)

Như vậy, trường hợp bạn muốn mua lại mảnh đất của người thứ nhất thì bạn cần xem xét kí lưỡng hợp đồng ủy quyền giữa chủ sở hữu mảnh đất đó-bên ủy quyền và chủ đầu tư- bên được ủy quyền có hợp pháp về cả nội dung và hình thức hay không. Bên cạnh đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là một trong các trường hợp pháp luật có quy định về việc yêu cầu công chứng, chứng thực. Hợp đồng này sẽ được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân.

Theo quy định tại Khoản 9, điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì “Người thực hiện chứng thực” là Trưởng phòng, Phó Trưởng Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; công chứng viên của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng; viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.

Khi hợp đồng ủy quyền của bạn hợp pháp về cả nội dung và hình thức thì chủ chủ đầu tư đó hoàn toàn có quyền kí kết các thủ tục chuyển nhượng trong phạm vi được ủy quyền. Theo đó, nếu hợp đồng ủy quyền có quy định về việc kí kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền thì bạn hoàn toàn có thể kí kết và giao nhận với chủ hợp tác đầu tư đó. Tuy nhiên, việc ủy quyền này tồn tại những rủi ro pháp lý nhất định.

Phân tích dưới góc độ quyền sở hữu (Mặc dù theo luật đất đai không thừa nhận chế độ sở hữu tư vấn về đất đai) nhưng quyền sở hữu có 03 quyền chính: Quyền sử dụng; quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Với hình thức ủy quyền, thì chỉ đảm bảo được quyền này trong phạm vi và thời hạn ủy quyền. Nó rất dẫn đến vô hiệu khi chủ thể của hợp đồng không còn (VD: ủy quyền cá nhân mà người được ủy quyền chết). Ủy quyền được hiểu là thay mặt ai đó để làm một việc gì đó nên ủy quyền không phải là mua bán.

Trên thực tế, dựa vào tâm lý không muốn nộp thuế của người dân (trốn thuế), hoặc yếu tố đầu cơ nên không ít văn phòng công chứng thậm chí là luật sư tư vấn cho người dân mua nhà/Bất động sản bằng hình thực hợp đồng ủy quyền. Còn hợp đồng mua nhà thì viết tay hoặc thòa thuận riêng. Đây là lỗ hổng rất dễ phát sinh tranh chấp về bất động sản trong tương lai.

3. Tư vấn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất ?

Chào Luật Hòa Nhựt, Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi, tôi có mua đất có sổ chung, diện tích 3,75 x 11 đất thổ cư nay ra văn phòng công chứng bên bán nói tôi làm hợp đồng thuê nhà có thời hạn bằng với thời hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kèm theo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với ghi chú có giá kèm theo thời gian hiện tại tôi mua.

Cho tôi hỏi như vậy có được không. Có ảnh hưởng gì về sau nếu có tranh chấp. Bên bán làm như vậy có đúng không?

Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Và thời điểm cá nhân sử dụng được thực hiện quyền của người sử dụng đất là thời điểm cá nhân đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

....3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán cho bạn là sổ chung thì khi công chứng hợp đồng mua bán đất cho bạn phải có đầy đủ chữ ký của những người đồng sở hữu khác hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu khác cho phép bán đất thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý.

Mặt khác, đối với trường hợp của bạn bên bán yêu cầu bạn ký hợp đồng thuê nhà tương ứng với thời hạn sử dụng đất là không cần thiết. Bởi lẽ, hợp đồng thuê nhà chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê đất không làm phát sinh quyền sở hữu đất đối với bên thuê, do đó, nếu bạn ký hợp đồng thuê đất thì bạn chưa được thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại đất... Cụ thể điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

4. Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất như thế nào bị coi là giả tạo?

Kính gửi quý luật sư Luật Minh Khuê! Tôi xin gửi một thắc mắc về việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Chú tôi có đứng tên chủ quyền một căn nhà. Chú tôi không vợ, không con. Nay chú tôi muốn tặng cho căn nhà đó cho tôi. Khi ra văn phòng công chứng thì mọi người tư vấn là nên làm hợp đồng mua bán vì như vậy sẽ đóng thuế ít hơn nếu làm hợp đồng tặng cho.

Trong hợp đồng mua bán đó chú tôi ghi giá trị căn nhà thấp hơn khung định mức của nhà nước. Hiện tại tôi đã làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận chủ quyền sử dụng đất. Chú tôi hiện vẫn ở tại căn nhà đó với tôi. Tôi muốn hỏi sau này khi chú tôi qua đời, các người chú bác khác có thể khởi kiện tôi không? Vì theo tôi tìm hiểu thì hợp đồng mua bán nhà với giá thấp, lại không giao nhà, không có giấy đặt cọc, giấy giao tiền thì có thể xem là hợp đồng giả tạo. Tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền sở hữu của tôi với căn nhà trên ?

Xin chân thành cảm ơn quý luật sư! Rất mong nhận được hồi âm! Trân trọng!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.868644

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại điều 124, Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu".

Như vậy dấu hiệu để xác định giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, theo những dấu hiệu bạn nêu chưa đủ để xác định giao dịch mua bán nhà đã là giao dịch giả tạo. Pháp luật không quy định về mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, vì vậy có thể thỏa thuận mức giá thấp hơn mức giá đất nhà nước quy định (trường hợp có dấu hiệu xác lập mức giá thấp để tránh thất thoát thuế thì pháp luật quy định căn cứ để tính thuế theo mức giá nhà nước ban hành không tính theo giá đã thỏa thuận) nên đây cũng không phải điều khoản khiến hợp đồng vô hiệu do trái quy định pháp luật. Tuy nhiên do bạn đã xác lập hợp đồng mua bán với chú bạn nên khi bảo vệ quyền và lợi ích của mình bạn cần chứng minh hợp đồng có hiệu lực do có đầy đủ các dấu hiệu theo quy định của pháp luật về hình thức, nguyên tắc xác lập và không vi phạm vào các trường hợp vô hiệu, trong đó để chứng minh hợp đông giả tạo (do che giấu giao dịch tặng cho nhằm nộp mức thuế thấp hơn) thì bạn và chú bạn phải chuyển giao số tiền tương ứng giá trị căn nhà đã thỏa thuận trên thực tế.

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".

5. Khi nào được công nhận hợp đồng mua bán nhà trước ngày 01/7/1991?

Án lệ số 07/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là các ông, bà Nguyễn Đình Sông, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hương với bị đơn là các ông, bà Đỗ Trọng Thành, Đỗ Thị Nguyệt, Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm các ông, bà Nguyễn Thị Lan, Nguyễn Thị Hay, Tô Thị Lâm, Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Thị Hợp, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Trần Thị Bích, Vũ Đình Hậu.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý với hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 81, 82, 83 Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2004 (tương ứng với các điều 93, 94, 95 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015);

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng mua bán nhà”; “Một bên không ký tên trong hợp đồng”; “Xác định chứng cứ”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 06-3-2006 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Đình Sông trình bày: Bố ông là cụ Nguyễn Đình Chiện (chết năm 1998), mẹ ông là cụ Nguyễn Thị Mở (chết năm 2005). Bố mẹ ông có 04 người con gồm ông, bà Nguyễn Thị Hồng, bà Nguyễn Thị Hương, bà Nguyễn Thị Lan. Trước đây gia đình ông ở số 2 Hàng Bún, còn bác ông là Nguyễn Đình Nhuần ở số 10 Hàng Bún. Khi đi sơ tán về thì nhà của bác bị Nhà nước lấy giao cho người khác sử dụng, nên bố ông đã nhường nhà số 2 Hàng Bún cho cụ Nhuần ở, gia đình ông đi thuê nhà, ông Đỗ Trọng Thành là người ký hợp đồng cho bố ông thuê tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc ngày 01-02-1972. Nhà 19 Thuốc Bắc thuộc quyền sở hữu của 05 anh chị em ông Thành gồm ông Đỗ Trọng Thành, bà Đỗ Thị Ngà, bà Đỗ Song Toàn, bà Đỗ Thị Nguyệt, ông Đỗ Trọng Cao. Do ông Cao cần tiền chữa bệnh nên đã bán 01 buồng 38m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông, hợp đồng ông Cao ký bán không ghi ngày tháng năm, giá bán là 6550 đồng, ông Cao đã nhận đủ tiền. Khi ông Cao bán gian buồng 38m2 có đưa cho bố ông bằng khoán nhà 19 Thuốc Bắc, trong bằng khoán nói rõ ông Cao được hưởng 8/12 phần căn nhà, còn ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt, bà Toàn được hưởng 4/12 phần căn nhà; tầng 1 căn nhà 19 Thuốc Bắc thì trước đó anh em ông Thành đã bán cho vợ chồng ông Vũ Đình Tiệp, bà Trần Thị Bích; ông Cao sửa gian bếp 07m2 tầng 2 để ở. Sau khi ông Cao chết ngày 05-11-1972 thì anh em ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt đã ký bán nốt 07m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông giá 3000 đồng và bên bán đã hợp thức hóa bằng hợp đồng bán đứt tầng 2 ngày 05-11-1972 là ngày ông Cao chết. Anh em ông Thành cùng ký tên vào văn tự ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền. Ông Thành đã giao cả giấy ủy quyền của ông Cao viết ngày 09-9-1972 có nội dung ông Cao là chủ sở hữu nhà 19 Thuốc Bắc, do bị bệnh nên viết ủy quyền phòng khi bị mất, để ông Thành có quyền thay ông Cao bán gian buồng phụ thuộc nhà 19 Thuốc Bắc. Giấy tờ mua bán 02 gian nhà tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc gia đình ông giữ nên cha mẹ ông ký vào giấy này lúc nào cũng được. Ông Thành cho rằng cha mẹ ông không ký vào giấy mua bán để cho rằng chưa trả tiền là không đúng.

Cụ Nhuần đã chết năm 2000, vợ của cụ Nhuần là cụ Tô Thị Lâm và các con của cụ Nhuần là các ông, bà Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Đình Hợp, Nguyễn Thị Minh Nguyệt đều xác nhận là cụ Chiện mua căn buồng tầng 2 của ông Cao chứ không phải cụ Nhuần mua, cụ Nhuần chỉ là người đứng tên hộ.

Gia đình ông Thành (ở tại nhà 17 Thuốc Bắc) luôn gây khó khăn trong sinh hoạt cho gia đình ông. Ông Thành sang chiếm nóc tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc nên cha ông có sang trao đổi với ông Thành không được sử dụng nóc nhà nhưng ông Thành không nghe, nên hai bên buộc phải có văn bản ngày 20-12-1987 đồng ý cho ông Thành được sử dụng chung nóc nhà nhưng hai gia đình ngày càng mâu thuẫn. Sau đó gia đình ông đi kê khai sang tên sở hữu tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc nhưng ông Thành luôn gây khó khăn. Nay ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc. Ngoài ra, ông cũng yêu cầu một số vấn đề sau:

2- Nhà 19 Thuốc Bắc tầng 1 ông Thành đã bán cho gia đình ông Tiệp, tầng 2 đã bán cho gia đình ông, nên ông Thành không còn quyền lợi gì của nhà 19 Thuốc Bắc, do đó ông Thành không được sử dụng nóc nhà tầng 2 và khu phụ nhà 19 Thuốc Bắc.

Gia đình ông mua tầng 2, khi đó thỏa thuận miệng là đi ra đường bằng lối đi qua tầng 1 nhà 17 Thuốc Bắc của ông Thành, nên ông yêu cầu ông Thành không được để hàng hóa tại lối đi từ đường Hàng Cá vào đi qua nhà 17, 19 Thuốc Bắc lên tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

- Yêu cầu ông Thành bồi thường thiệt hại do đã chiếm hữu nóc nhà, sử dụng lối đi để hàng hóa từ năm 1987 đến nay với số tiền là 540.000.000 đồng (2.500.000đ/tháng x 18 năm).

- Bồi thường thương tích cho ông và vợ ông do con ông Thành gây ra là 5.000.000đ/người.

- Bồi thường thiệt hại về tinh thần do ông Thành tranh chấp gây bất ổn cho cuộc sống của gia đình ông, số tiền là 800.000.000 đồng.

- Ông Thành phải trả chi phí cải tạo nóc nhà ông do ông Thành để đồ đạc làm hỏng, dự kiến sửa hết 120.000.000 đồng.

- Việc khiếu kiện kéo dài làm mất việc làm của ông do ông Thành gây ra nên ông Thành phải trả 108.000.000 đồng (12.000.000đ/năm x 9 năm).

Bị đơn là ông Đỗ Trọng Thành trình bày: Nhà 19 Thuốc Bắc mang bằng khoán điền thổ số 1577 khu Đồng Xuân, diện tích 69m2 do cụ Đỗ Huy Ngọc và cụ Lê Thị Hữu (là cha mẹ của ông) đứng tên sở hữu; ngày 21-4-1959 đã sang tên cho các con được thừa hưởng, cụ thể: ông Cao hưởng 8/12, còn lại 04 người con là bà Nga, bà Nguyệt, bà Toàn và ông hưởng chung 4/12 phần căn nhà. Năm 1971, các anh chị em ông có cho vợ chồng cụ Chiện, cụ Mở (là bố mẹ ông Sông) thuê tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc. Sau đó cũng năm 1971, ông Cao bán đứt 01 buồng 38m2 nhà 19 Thuốc Bắc cho cụ Nguyễn Đình Nhuần, nhưng cụ Chiện lại ký thay trong giấy mua bán, giá bán là 6550 đồng, giấy không ghi ngày tháng năm.

Ngày 09-9-1972, ông Cao lập giấy ủy quyền cho ông bán 01 buồng 7,8m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc. Ngày 05-11-1972, ông Cao chết. Căn cứ giấy ủy quyền của ông Cao, ông đã viết giấy bán buồng 07m2 cho cụ Chiện, nhưng cụ Chiện đề nghị ông viết gộp cả buồng 38m2 mà cụ Chiện đã mua của ông Cao, nên ông đã viết văn tự bán đứt tầng 2, chị em ông đã ký vào văn tự, nhưng khi đưa văn tự sang cho cụ Chiện, cụ Mở ký thì cụ Nhuần có mặt ở đó mắng và không cho vợ chồng cụ Chiện ký, nên vợ chồng cụ Chiện không ký được. Ông không đồng ý yêu cầu của ông Sông vì ông Sông chỉ ở nhờ nhà của cụ Nhuần.

Ông Thành còn có lời khai khác, cụ thể là: Ông Cao bán 01 buồng nhưng đến năm 1998 ông mới biết và khi đó ông mới biết ông có phần trong nhà này, trước đó ông hiểu

3 là nhà thuộc phần của ông Cao. Ông Cao có ủy quyền cho ông bán buồng 07m2, trong giấy mua bán viết bên mua đã nhận nhà, bên bán đã giao tiền, nhưng thống nhất bên mua ký mới giao tiền. Ông Cao ủy quyền cho ông là sai vì đây là tài sản chung của mấy anh chị em; nhà 19 Thuốc Bắc ông chưa kê khai vì còn đang tranh chấp; nhà 17 Thuốc Bắc ông đã kê khai là trên cơ sở ông được hưởng theo bản án chia thừa kế năm 1992. Giấy ông Cao bán nhà cho cụ Nhuần 38m2 ông áng chừng viết khoảng năm 1971. Ông chỉ lưu bản chính ông Cao bán nhà cho cụ Nhuần, còn các văn bản khác ông không giữ. Khi bán nhà cho cụ Nhuần, ông Cao có đưa bằng khoán nhà 19 Thuốc Bắc cho cụ Nhuần.

Ông không đồng ý yêu cầu của ông Sông vì không có việc mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc, bố mẹ ông Sông chưa ký vào giấy mua bán và chưa trả tiền; hợp đồng mua bán nhà không hợp pháp, nên ông Sông không có quyền đòi nóc nhà tầng 2; lối đi qua tầng 1 nhà 17 Thuốc Bắc, ông Sông chỉ đi nhờ (Bl 586). Diện tích phụ nhà 19 Thuốc Bắc, anh chị em ông không bán nên ông vẫn có quyền sử dụng. Ông cũng không chấp nhận yêu cầu của ông Sông đòi bồi thường thiệt hại về thu nhập vì ông Sông là người tranh chấp chứ không phải ông. Đánh nhau thì hai bên cũng có thương tích, Công an không giải quyết gì nên ông không đồng ý bồi thường.

Ngày 07-4-2009, ông Thành có đơn phản tố đề nghị gia đình ông Sông phải đi ra đường trên diện tích nhà 19 Thuốc Bắc, có nghĩa là nhà tầng 1 số 19 Thuốc Bắc phải mở lối đi ra đường cho gia đình ông Sông. Nhà 17 Thuốc Bắc thuộc quyền sở hữu của ông, khi anh chị em ông bán tầng 1 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông Tiệp cũng đã ghi rõ ở như diện tích đang ở, trừ lối đi.

Ngày 23-9-2009, ông Thành có đơn xin rút yêu cầu phản tố về lối đi.

- Bà Đỗ Thị Nguyệt và các con bà Đỗ Thị Nga là Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp có đơn trình bày: Buồng 38m2 ông Cao viết bán, nhưng nhà thuộc các đồng sở hữu nên không có quyền, còn bà Ngà, bà Nguyệt có ký bán buồng 7m2 cho cụ Chiện nhưng bên mua chưa trả tiền nên yêu cầu trả lại nhà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Cụ Tô Thị Lâm trình bày: Chồng cụ là cụ Nguyễn Đình Nhuần (chết năm 2000). Trước đây vợ chồng cụ sống ở số 10 phố Hàng Bún, vợ chồng cụ Chiện sống cùng vợ chồng cụ. Năm 1970, vợ chồng cụ Chiện chuyển sang nhà số 19 Thuốc Bắc ở. Vợ chồng cụ Chiện mua nhà thế nào cụ không biết, cụ chỉ nhớ là năm 1972 cụ Nhuần về nói với cụ là cụ Chiện mua nhà, nhờ cụ Nhuần đứng tên. Nhà 19 Thuốc Bắc là do vợ chồng cụ Chiện mua và trả tiền, vợ chồng cụ không tham gia giao dịch mua bán với ông Thành, gia đình cụ cũng không có quyền lợi gì liên quan đến nhà 19 Thuốc Bắc.

- Các con của cụ Lâm là ông Nguyễn Đình Uân, ông Nguyễn Đình Hòa, bà Nguyễn Quỳnh Hợp, bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt trình bày nhất trí với lời khai của cụ Lâm.

- Bà Trần Thị Bích, ông Vũ Đình Hậu trình bày: Ông, bà đang ở tầng 1 nhà 19 Thuốc Bắc. Ông Thành không có quyền yêu cầu gia đình bà phải mở lối đi cho gia đình ông Sông ở tầng 2; ông Thành đã có đơn xin rút yêu cầu phản tố về lối đi, ông, bà không có ý kiến gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 78/DSST ngày 21-11-2007, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

- Bác yêu cầu của ông Nguyễn Đình Sông.

Ngày 21-11-2007, ông Nguyễn Đình Sông có đơn kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 121/2008/DSPT ngày 30-6-2008, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định: Hủy án sơ thẩm, giao sơ thẩm giải quyết lại.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2009/DSST ngày 29-9-2009, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán toàn bộ tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc của nguyên đơn.

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Sông về việc buộc ông Thành phải dọn toàn bộ đồ đạc, cây cảnh trên nóc tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc chuyển dọn về nhà 17 Thuốc Bắc.

Gia đình ông Thành và gia đình ông Sông sử dụng nóc nhà tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc đúng như cam kết ký ngày 20-12-1987.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Sông không cho gia đình ông Thành sử dụng diện tích phụ, sân tại nhà 19 Thuốc Bắc.

4. Xác định lối đi từ phố Hàng Cá đi vào nằm trên hai diện tích đất của nhà 17, 19 Thuốc Bắc, không ai được để hàng hóa, vật dụng cản trở việc đi lại.

5. Không chấp nhận các yêu cầu của ông Sông đòi bồi thường thiệt hại đối với ông Thành.

6. Bác các yêu cầu khác của các bên đương sự.

7. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của ông Thành.

Ngày 01-10-2009, ông Nguyễn Đình Sông có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm.

Ngày 12-10-2009, ông Đỗ Trọng Thành có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm về phần lối đi, đề nghị xác định lối đi này là tạm thời.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định: Y án sơ thẩm về giải quyết hợp đồng mua

5. bán nhà và các yêu cầu khác, hủy một phần bản án sơ thẩm giao sơ thẩm giải quyết lại về phần lối đi qua nhà 17 Thuốc Bắc.

Ngày 20-7-2010, ông Nguyễn Đình Sông có đơn đề nghị giám đốc thẩm, xin công nhận hợp đồng mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc. Tại Quyết định số 148/2013/KN-DS ngày 11-4-2013, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2009/DS-ST ngày 29-9-2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, nhưng theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội, giao Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại.

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Theo lời khai của nguyên đơn, bị đơn và các tài liệu trong hồ sơ vụ án thì căn nhà số 19 phố Thuốc Bắc, phường Hàng Bồ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cụ Đỗ Huy Ngọc và cụ Lê Thị Hữu đã sang tên thừa kế cho các con là ông Đỗ Trọng Cao (chết năm 1972, không vợ con) được hưởng 8/12 phần, còn lại bà Đỗ Thị Ngà (tức Nga), bà Đỗ Thị Nguyệt, bà Đỗ Thị Song Toàn (chết năm 1963, không chồng con), ông Đỗ Trọng Thành hưởng chung 4/12 phần. Ngày 01-7-1971, ông Thành ký hợp đồng cho gia đình cụ Nguyễn Đình Nhuần (là bác ruột ông Nguyễn Đình Sông, chết năm 2000) và vợ chồng cụ Nguyễn Đình Chiện (là cha của ông Sông, chết năm 1998) thuê gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc, diện tích 39,36m2 để lấy tiền chữa bệnh cho ông Cao, đã nhận trước 2000 đồng.

Tại “Giấy bán đứt một buồng ở” (không ghi ngày tháng năm nhưng ông Thành thừa nhận văn bản này viết khoảng năm 1971), ông Cao đã bán cho cụ Nhuần 01 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc (không ghi diện tích) giá 6550 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền, ghi là cụ Chiện đại diện mua bán và ký thay cụ Nhuần. Ông Thành cho rằng gian nhà bán này chính là gian nhà thuê nêu trên và bán cho cụ Nhuần, không phải bán cho cụ Chiện. Tuy nhiên, cụ Tô Thị Lâm và các ông, bà Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Quỳnh Hợp, Nguyễn Thị Minh Nguyệt (là vợ, con cụ Nhuần) đều xác định cụ Chiện trực tiếp giao dịch và trả tiền, cụ Nhuần chỉ đứng tên hộ cụ Chiện trên hợp đồng mua nhà do ông Cao bán. Do đó, có cơ sở xác định cụ Chiện là người mua gian buồng này.

Ngày 09-9-1972, ông Cao viết giấy ủy quyền để ông Thành bán căn buồng phụ ông Cao đang ở. Ngày 05-11-1972, ông Cao chết không để lại di chúc. Cùng ngày 05-11-

1972, ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt ký “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” có nội dung bán cho vợ chồng cụ Chiện buồng chính 38,07m2, buồng phụ 7,095m2, tổng là 45,165m2, giá 3000 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận sử dụng diện tích tầng 2 và đang ở; văn tự có đủ 3 người gồm ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt là bên bán ký tên, còn bên mua ghi tên cụ Chiện, cụ Mở nhưng không ký.

Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn.

Giao dịch mua bán nhà ở giữa các anh chị em ông Thành và vợ chồng cụ Chiện, cụ Mở được xác lập trước ngày 01-7-1991, nên cần phải áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết vụ án. Bà Nguyễn Thị Lan (con cụ Chiện, cụ Mở) tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là do thuộc diện thừa kế di sản của cụ Chiện, cụ Mở mà không tham gia vào giao dịch này. Bà Lan mới định cư tại Cộng hòa Séc từ năm 1997, việc mua bán này không phải là giao dịch nhà ở trước ngày 01-7-1991 có người định cư ở nước ngoài trước ngày 01-7-1991 tham gia, nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm căn cứ Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-7-2006 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia để giải quyết vụ án là chưa đúng.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011 của Quốc hội);

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Đình Sông, bà Nguyễn Thị Hồng, bà Nguyễn Thị Hương với bị đơn là ông Đỗ Trọng Thành, bà Đỗ Thị Nguyệt, anh Vương Chí Tường, anh Vương Chí Thắng, chị Vương Bích Vân, chị Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 09 người.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn”.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.868644. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.