1. Thế nào là đặt cọc?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.
Tài sản đặt cọc là tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Vì trong quan hệ đặt cọc thì bên đặt cọc phải giao tái sản cho bên nhận đặt cọc nên tài sản đặt cọc phải là những loại tài sản dễ dàng chuyển giao, bảo quản.
Thông thường đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, cho nên sau khi các bên giao kết hợp đồng thì đặt cọc chấm dứt và tài sản đặt cọc có thể trở thành tài sản thanh toán hợp đồng. Đặt cọc cũng có thể chỉ bảo đảm cho thực hiện hợp đồng nếu sau khi giao kết hợp đồng các bên mới thỏa thuận về đặt cọc. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
2. Xử lý tài sản đặt cọc khi bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ?
Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, ... Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trường hợp đặt cọc bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Ví dụ:
Ngày 31/5/2018, ông H có nhận chuyển nhượng của ông T diện tích là 282m2 thuộc thửa đất số 1289, tờ bản đồ số 16, tại xã A, thị xã B, tỉnh X, giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng. Ông H đã giao số tiền đặt cọc cho ông T là 100.000.000 đồng vào cùng ngày 31/5/2018. Giấy biên nhận đặt cọc ngày 31/5/2018, có mặt ông Th và ông Tr chứng kiến sự việc trong đó ông Th là người giới thiệu ông H mua đất, còn ông Tr là người viết giùm Giấy biên nhận đặt cọc. Các bên thống nhất vào ngày 17/7/2018 sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.
Đến thời gian tiến hành ký hợp đồng thì Ông H yêu cầu hủy Giấy biên nhận đặt cọc ngày 31/5/2018 và nhận lại 100.000.000 đồng tiền cọc là do ông T muốn không muốn nhận chuyển nhượng mảnh đất này nữa.
Như vậy, trong trường hợp này ông H từ chối giao kết hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nếu các bên không có thỏa thuận phạt vi phạm nào khác trong Giấy biên nhận đặt cọc thì Ông H sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Ông T sẽ được hưởng số tiền là 100 triệu đồng.
3. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì sao ?
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:
... nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (nếu đặt cọc là tiền thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc gấp hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên thỏa thuận trả gấp ba, bốn lần... tiền đặt cọc).
Ví dụ:
Vào ngày 29/8/2018, ông O ký giấy đặt cọc với ông K để đảm bảo giao kết và thực hiện việc bán căn nhà cấp 4 diện tích 80m2 tại khu phố M, phường H, thị xã TU, tỉnh D với giá bán 510.000.000 đồng. Cùng ngày 29/8/2018 ông O đã giao cho ông K số tiền 60.000.000 đồng. Hai bên cam kết sau 15 ngày kể từ ngày nhận tiền đặt cọc ông O sẽ thanh toán số tiền còn lại 450.000.000 đồng và hai bên cùng đến Phòng Côn chứng để làm thủ tục mua bán theo quy định.
Tuy nhiên, đến thời hạn đã cam kết trong giấy đặt cọc, ông O đến nhà ông K để thanh toán tiền và yêu cầu ông K ra Phòng Công chứng thực hiện việc kí kết hợp đồng thì được biết ông K đã bán căn nhà nêu trên cho người khác. Ông O đã nhiều lần liên hệ nhưng ông K cố tình tránh mặt và không chịu trả tiền cọc.
Như vậy, trong trường hợp này ông K đã từ chối việc giao kết hợp đồng với ông O. Ông K đã vi phạm nghĩa vụ đặt cọc nên nếu các bên không có thỏa thuận về việc phạt vi phạm thì sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật, tức là ông K phải hoàn trả lại cho Ông O số tiền là 60 triệu đồng và một khoản tiền bằng với số tiền ông O đã đặt cọc.
Vậy, ông O có thể nhận được 120 triệu.
4. Hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức nào ?
Hiện nay thì Bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào. Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
So với Bộ luật dân sự 2015 thì Bộ luật dân sự cũ lại quy định rõ ràng hình thức của hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, cụ thể tại Điều 358:
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, có thể kết luận theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện hằng văn bản.
Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng lẫn nhẫm nhau nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng. Trong trường hợp này nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản thì hợp đồng này sẽ vô hiệu do không tuân thủ về hình thức của giao dịch do pháp luật quy định. Việc Bộ luật dân sự 2015 không quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
5. Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất ?
- Khi mua nhà, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên. Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
- Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
- Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực vì theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Trong Luật đất đai 2013 chỉ quy định công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.
6. Câu hỏi thường gặp về đặt cọc
6.1 Việc đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản đúng không?
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định nào bắt buộc việc đặt cọc phải lập thành văn bản mà chỉ quy định về bản chất pháp lý của quan hệ đặt cọc.
Tuy nhiên, để trách những rủi ro pháp lý thì việc lập hợp đồng đặt cọc, giấy đặt cọc, giấy nhận tiền đặt cọc là hết sức quan trọng và cần thiết để tránh những rủi ro có thể phát sinh khi bên bán hoặc bên mua không thực hiện các giao dịch như đã cam kết.
6.2 Chuyển khoản cho chủ đất (ghi rõ là tiền đặt cọc) mua đất thì có phải là tiền đặt cọc không?
Trường hợp này sẽ xảy ra nhiều quan điểm, góc nhìn pháp lý khác nhau:
Quan điểm 1: Đó là một dạng hợp đồng đặt cọc. Tôi đã chuyển vào tài khoản của Anh (bên bán) số tiền và ghi rõ nội dung. Anh hiểu và không phản đối thậm chí nhận số tiền đó để tiêu dùng. Anh không bán tài sản thì phải trả lại tiền gốc và phạt cọc theo luật dân sự.
Quan điểm 2: Việc chuyển tiền vào tài khoản của chủ đất là ý chí đơn phương của cá nhân người chuyển khoản, nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua đất của bên bán nhưng bên bán có thể không đồng ý hoặc có quyền từ chối bán. Bên bán chỉ có nghĩa vụ trả lại tiền (+ lãi suất), mà không phải chịu tiền phạt cọc.
Như vậy, rõ ràng việc xác lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là hết sức quan trọng và cần thiết.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Hòa Nhựt. Trân trọng cảm ơn!
