1. Một số khái niệm liên quan
1.1 Tái định cư là gì?
Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay đều chưa có một khái niệm cụ thể về tái định cư. Chúng ta có thể hiểu rằng, tái định cư là chính sách giúp ổn định cuộc sống, bồi thường thiết hại với các chủ sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất bị nhà nước thu hồi theo quy định. Hình thức bồi thường có thể là nhà xây sẵn, nhà tái định cư, chung cư... Hiểu nôm na tái định cư là quá trình di chuyển người và cộng đồng khỏi nơi cư trú hiện tại đến nơi khác, và định cư lại tại đó. Quá trình tái định cư thường xảy ra khi một dự án phát triển cần sử dụng đất hoặc tài nguyên thiên nhiên trong khu vực đó, và cần phải di dời cư dân và cộng đồng đang sinh sống tại đó. Tái định cư thường được thực hiện bởi chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ và đi kèm với các chính sách hỗ trợ tài chính, vật chất và tinh thần để giúp người dân tái định cư và phục hồi lại cuộc sống của họ. Tái định cư có thể gây ra những ảnh hưởng xấu đến cộng đồng và môi trường, do đó việc thiết lập các chính sách và quy định để bảo vệ quyền lợi của người dân và môi trường là rất quan trọng trong quá trình tái định cư.
1.2 Đất tái định cư là gì?
Hiện hành không có quy định cụ thể đối với đất tái định cư. Tuy nhiên có một số thuật ngữ liên quan đến tái định cư có thể tham khảo như sau: Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định này. Tại khoản 4 Điều 3 của Nghị định quy định về hộ gia đình cá nhân tái định cư. Là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định được mua hoặc thuê nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định Nghị định 84/2013/NĐ-CP. Như vậy, có thể hiểu đất tái định cư là loại đất được nhà nước dùng để phục vụ nhu cầu tái định cư của hộ gia đình, cá nhân.
Đền bù hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất được quy định bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có: bằng tiền, bằng nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư để người dân tự xây nhà. Phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bố trí chỗ ở mới hoặc chi trả các chi phí để người bị thu hồi đất tìm nơi định cư mới. Hiện nay, thông thường đối với các trường hợp thu hồi đất nhà nước vẫn ưu tiên bố trí đất tái định cư, nhà tái định cư tại chỗ nơi khu vực có đất thu hồi nếu diện tính đất ở đó có đủ đảm bảo, hạn chế việc các chủ thể bị thu hồi đất phải di chuyển ra khu vực mới ngoài khu vực thu hồi của dự án. Các chính sách tái định cư cơ bản được lập ra để giúp người dân ổn định cuộc sống, bồi thường thiết hại với các chủ sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất bị nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.
Đất tái định cư là đất được Nhà nước cấp cho người dân bị thu hồi đất nhằm mục đích để bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Mục đích của việc cấp đất tái định cư là để giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về mặt pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013. Cũng chính bởi vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người được thừa hưởng cũng có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.
Tái định cư ở đây sẽ được hiểu gồm: Phương án bố trí chỗ ở (tái định cư tại chỗ; hoặc tái định cư tại địa điểm khác – nơi được bồi thường bằng đất); Và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 47/2014/NĐ-CP; thì việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; mà phải di chuyển chỗ ở khi nhà nước thu hồi được thực hiện như sau: Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở; nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định 47/NĐ-CP; thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu; và số tiền được bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở; thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi; số nhân khẩu của hộ gia đình; và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.
2. Quy định về việc bồi thường về đất tái định cư
Tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
- Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
+Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
+ Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
+ Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
3. Giá đất tái định cư được tính như thế nào?
Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.
Theo quy định tại Điều 86 Luật Đất đai 2013 quy định về việc bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở như sau:
– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
– Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
– Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
– Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương. Như vậy thông qua quy định tại Điều 86 Luật Đất đai 2013 ta biết được, giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Chính vì quy định đó, mà ta biết được giá đất tái định cư không có sự quy định thống nhất, cụ thể mà sẽ tùy thuộc vào khu vực tái định cư của bạn mà bạn xác định giá đất tái định cư là bao nhiêu.
4. Quy định về việc chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
– Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp;
+ Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;
+ Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
– Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
+ Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
+ Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.
– Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.
– Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất;
+ Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.
+ Trường hợp người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án.
+ Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì được tham gia trong quá trình tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề Đất tái định cư và Giá đất tái định cư được tính như thế nào? Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định các bạn liên hệ tới chúng tôi qua số tổng đài trực tuyến 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để được tư vấn giải đáp sớm nhất. Chân thành cảm ơn các bạn đã quan tâm theo dõi bài viết!
