1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đâ
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.“
Thông thường khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chỉ cần có đủ 04 điều kiện nêu trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013.
2. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Hòa Nhựt xin gửi đến quý khách hàng mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------------- …………., ngày ….. tháng ….. năm……..
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Số ……../HĐ
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Căn cứ Nghị định số: ……../2015/NĐ-CP ngày .... tháng …. năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Các căn cứ pháp lý khác. Hai bên chúng tôi gồm: I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG - Tên doanh nghiệp: .......................................... - Địa chỉ: ............................................................. - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: .... - Mã số doanh nghiệp: ....................................... - Người đại diện theo pháp luật: …… Chức vụ: ..... - Số điện thoại liên hệ: ........................................... - Số tài khoản (nếu có): ………. Tại ngân hàng: .... - Mã số thuế: .......................................................... II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG - Ông/Bà................................................................. - Sinh ngày: …… ./… /...... - Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số: ……… Cấp ngày: …../ ……./… Tại ........................................................................... - Quốc tịch (đối với người nước ngoài): .................. - Địa chỉ liên hệ: ....................................................... - Số điện thoại: ......................................................... - Email: ...................................................................... (Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức). Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấttheo các thỏa thuận sau đây: Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng 1. Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: .... .................................................................................... (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ....) 2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau: - Thửa đất số: ............................................................. - Tờ bản đồ số: ............................................................ - Địa chỉ thửa đất: ...................................................... - Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: ........ ) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ………………. m2 + Sử dụng chung: ……………... m2 - Mục đích sử dụng: ...................................................... - Thời hạn sử dụng: ...................................................... - Nguồn gốc sử dụng: .................................................... Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ............ 3. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau: - Mật độ xây dựng: .......................................................... - Số tầng cao của công trình xây dựng: .......................... - Chiều cao tối đa của công trình xây dựng: ................... - Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt:............. 4. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng); b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………….(nếu có). Điều 2. Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …………..đồng (bằng chữ: đồng Việt Nam). (Có thể ghi chi tiết bao gồm: - Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ............... - Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: ..................... - Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất: - Tiền thuế VAT: ......................................................... Điều 3. Phương thức thanh toán 1. Phương thức thanh toán: ....................................... 2. Các thỏa thuận khác: ............................. Điều 4. Thời hạn thanh toán Thanh toán 1 lần hoặc nhiều lần do các bên thỏa thuận. Điều 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất 1. Bàn giao quyền sử dụng đất a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản; b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất: - Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: .................. - Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: ........................... c) Bàn giao trên thực địa: ......................................... (Đối với trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng đất có hạ tầng: Bên chuyểnnhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước…….). 2. Đăng ký quyền sử dụng đất a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật (nếu là chuyển nhượng đất trong dự án); b) Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; c) Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; 3. Thời điểm bàn giao đất trên thực địa ............... 4. Các thỏa thuận khác: ........................................ (Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất). Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí 1. Về thuế do Bên ………………………….. nộp 2. Về phí do Bên …………………………….. nộp 3. Các thỏa thuận khác: .............................. Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên 7.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 1. Quyền của bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; đ) Các quyền khác: ............. 2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Các nghĩa vụ khác: ............................... 7.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: 1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng; b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra; đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng; e) Các quyền khác: ................................... 2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng; c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt; đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Các nghĩa vụ khác ....................... Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng 1. Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: ..... 2. Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: ..... - ................................................................... - ................................................................... 3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng. Điều 11. Giải quyết tranh chấp Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật. Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ………… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực). 2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ….. bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế,.... và …… bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./. |
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu) | BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký) |
Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
3. Mức phạt khi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức?
Quy định cụ thể như sau: Theo Điều 29 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:
1. Hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức dưới 01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 01 héc ta đến 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 03 héc ta đến 05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức trên 05 héc ta.
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP mức phạt tiền nêu trên là mức phạt tiền đối với cá nhân. Đối với cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền vượt hạn mức do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp không thực hiện được việc trả lại đất đã nhận chuyển quyền thì Nhà nước thu hồi theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai.
4. Quy định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức?
Quy định như sau:
Theo Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại điểm c khoản 1 Điều 77 của Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.
2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều này nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này.
3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.
Mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline 1900.868644 hoặc địa chỉ email [email protected] để được giải đáp. Trân trọng!
